New Housing Lab Working Paper

André Kallåk Anundsen, Plamen Nenov, Erling Røed Larsen and Dag Einar Sommervoll have written the paper “Pricing and incentives in the housing market”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

I denne artikkelen undersøker vi hvordan valg av prisantydning påvirker boligsalgsprosessen og hva som forklarer de valgene selgere gjør. For dette formålet benytter vi budlogger fra alle salgene foretatt av DNB Eiendom i perioden 2007-2015.

I tillegg til den empiriske analysen, utvikler vi en søketeoretisk modell for boligmarkedet. I denne modellen er det en interessekonflikt mellom selger og megler når prisantydningen skal bestemmes, hvor megler ønsker en lavere prisantydning enn selger. Dette er fordi megler er relativt mer opptatt av et raskt salg, mens selger er relativt mer opptatt av en høy salgspris. Prisantydnignen bidrar til å disiplinere potensielle boligkjøpere når de leter etter bolig. En høyere prisantydning bidrar til å øke forventet salgspris, mens det samtidig fører til færre interessenter. Færre interessenter trekker i motstatt retning på salgsprisen. I den empiriske analysen undersøker vi hvilken effekt som er dominerende. 

Konsistent med teorien, viser våre funn at en lavere prisantydning gir flere budgivere, som isolert sett trekker salgsprisen opp, mens en lavere prisantydning også reduserer åpningsbudet i budrunden. Dette trekker isolert sett salgsprisen ned. Våre beregninger viser at slutteffekten er at en lavere prisantydning gir en lavere salgspris.

Til tross for dette, viser tallmaterialet fra DNB Eiendom at om lag halvparten av boligselgerne annonserer boligen sin for salg til en prisantydning som er lavere enn verditaksten.

Vi finner at grunnen til dette er sammensatt. For det første gir en lavere prisantydning noe kortere liggetid og noe høyere salgssannsynlighet. Effektene er imidlertid moderate, så dette er ikke en hovedforklaring. Vi finner også at lavere prisantydning er vanligere blant mer uerfarne selgere. Dette er konsistent med teorimodellen, som tilsier at dette gir økt forhandlingskraft vis-a-vis megler (som ønsker en lavere prisantydning). Vi finner også at de meglerne som scorer høyest på et ferdighetsmål i mindre grad er involvert i transaksjoner hvor prisantydningen settes lavere enn taksten. Dette er meglere som er karakterisert ved at de er de, på tvers av salg, oppnår den høyeste salgsprisen relativt til verditaksten.

For meglere som scorer lavere på dette ferdighetsmålet, ser vi det motsatte: De er ofte involvert i salg med prisantydning lavere enn verditakst. Helt til sist viser vi at en lavere prisantydning fører til en endring i komposisjonen av budgivere. Vi finner at en lavere prisantydning tiltrekker seg flere budgivere som hopper av budgivningen når budet passerer taksten, mens man får færre budgivere som byr etter at budet har passert takst. Dette skyldes trolig at folk søker i fastsatte intervaller på Finn.no når de leter etter bolig.

Erling Røed Larsen er vinner av KÅKÅNOMICS-prisen 2022

Les mer om prisen her: KÅKÅ|NOMICS-prisen — KÅKÅ|NOMICS (kknomics.no)

Juryens begrunnelse:

Med fem populærvitenskapelige bøker, fast spalte i Aftenposten og en pakke av foredrag til salgs har Erling Røed Larsen tatt formidlingsgjerningen på større alvor enn de fleste andre økonomer.

Og Røed Larsen mener alvor. Alle skal nås. De på trikken, de i sofakroken, og de som ikke tør å spørre. Og Aftenpostens lesere, omtrent hver fjerde uke, siden 2005.

Ikke noe tema er for stort. Røed Larsen jobber under titler som “Verdensøkonomiens tilstand og utsikter”, “Produktivitet er alt”, “Penger” og “USA er i trøbbel. Her er topp-10-listen over Bidens oppgaver”. Årets prisvinner går inn i disse temaene med stor iver, men uten å hoppe bukk over de smalere spørsmålene: “Er det på tide å avskaffe Vinmonopolet? “, “Skal Oslo virkelig ha hytter i sentrum?”.   

Røed Larsen er ikke redd for å provosere og stille de ubehagelige spørsmålene. I 2019 spurte han om de høyt skattede kolonihagene i Oslo sentrum kunne omgjøres til boligtomter, som et tiltak mot galopperende leilighetspriser og ulikhet. Utsagnet fikk skravleklassen i hovedstadsavisene til å sette kaffen i strupen, og utløste en føljetong av innlegg, en debatt som pågår fremdeles. Røed Larsen har skrevet mye om noe som betyr veldig mye for folk: bolig. Han gir en stemme til de stemmeløse i boligmarkedet; de som ville ha kjøpt bolig dersom de var blitt bygget.

Hans observasjon i 2015 om at budsjettbetingelsen ikke lokker frem heiarop, er kanskje ikke det mediehusene regner som hete klikkagn. Men det er likevel både sant og upopulært, og det er uvanlig at slike irriterende sannheter sies med utestemme. Innlegget handlet om hvor vanskelig det er å prioritere. Han utdypet: «Kostnadsberegninger frembringer ikke godfølelsen. Fremtiden er ikke til stede – og kan ikke applaudere. De som støtter enkeltsakene, derimot, har en tilnærmet uangripelig moralsk posisjon.» «Det er vanskeligere å forsvare et system, en tildelingsordning eller et budsjettkrav enn å stå på samme side som enkeltmennesket som slåss for en spesiell rettighet eller et unntak fra en grusom regel.» I 2017 fulgte han opp med «Kan det være slemt å være snill?» og konflikten mellom politisk kortsnillhet og politisk langsnillhet, nemlig de umiddelbare hjertevarme tilbudene mot det som gir mest mulig velferd for flest.

Juryen konkluderer med at Erling Røed Larsen har bidratt til allmengjøring av viktige innsikter fra samfunnsøkonomien. I prosessen har han også klart å provosere og pirke i ubehagelige sannheter. Kanskje fanget Gunnhild Stordalen opp gjerningen til Røed Larsen på Twitter: «Everytime I learn something new, I change my mind». 

New Housing Lab Working Paper

André Kallåk Anundsen, Arne Lyshol, Plamen Nenov and Erling Røed Larsen have written the paper “Match Quality and House Price Dispersion: Evidence from Norwegian Housing Auctions”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

I denne artikkelen undersøker vi hvilke faktorer som kan forklare en boligs markedspris. Vi ser spesielt på grunnene til avvik fra forventet markedspris, og fokuserer på betydningen av kvalitet som ikke kan oppsummeres i rapporterbare attributter og matchingen mellom bruker og bolig. For å studere dette lager vi en teoretisk modell som fanger opp mange av de viktigste aspektene ved den norske boligsalgsprosessen. Den inkluderer
matchingen mellom boligens egenskaper og selgers preferanser samtidig som den har med matchingen mellom boligens egenskaper og kjøpers preferanser. Vi tallfester denne modellen ved bruk av data fra DNB Eiendom og Krogsveen. Disse tallene dekker alle budlogger fra eiendommer solgt av DNB Eiendom eller Krogsveen i Oslo i perioden 2010-2015. Våre resultater viser at kvalitetsforskjeller, altså forskjeller i ikke-rapporterbare attributter er en viktig driver i å forklare hvorfor noen boliger selges til en høy pris mens
andre selges til en lav pris. Noen typiske eksempler kan være slitasje og utsikt. Spesielt finner vi at tradisjonelle modeller, som inneholder informasjon om en boligs observerbare attributter (størrelse, beliggenhet, boligtype, etc.), ikke er i stand til å fange opp hvor viktige kvalitetsforskjeller er – såkalt uobserverbar heterogenitet. Selv om store deler av prisforskjellen kan forklares av kvalitetsforskjeller, er det likevel en betydelig del av denne
variasjonen som ikke kan forklares av dette. For denne residual-variasjonen, finner vi at den viktigste driveren er forskjeller i preferanser blant boligkjøpere. Dette betyr at smaksforskjeller blant boligkjøpere er en viktig forklaringsfaktor bak prisvariasjoner på ellers like boliger. Vi finner også at forskjeller i selgers reservasjonspris har noe betydning, men vesentlig mindre. Denne effekten er sterkest for eneboliger, mens den er veldig liten
for leiligheter.

Paper accepted by Journal of Housing Economics

The paper “Behavioral changes and policy effects during Covid-19: Evidence from day-by-day sales and bid-by-bid auction logs in the housing market”, by André Kallåk Anundsen (Housing Lab), Bjørnar Kivedal (Østfold University College), Erling Røed Larsen (Housing Lab), and Leif Anders Thorsrud (BI Norwegian Business School) has been accepted for publication in Journal of Housing Economics. The paper will be included in a special issue on “COVID-19 and Housing Markets”. A working paper version of the paper can be read here.

New Working Paper: “Bidding behavior in the housing market”

André Kallåk Anundsen, Erling Røed Larsen, Andreas Benedictow and Mikkel Walbækken (Sopra Steria) have written the paper “Bidding behavior in housing auctions”. The paper can be downloaded here.

Summary (In Norwegian):

Dette er en empirisk analyse av atferdsmønstre i det norske boligmarkedet. Vi benytter budlogger fra DNB Eiendom over perioden fra 2007 til 2021. Vi analyserer 1 271 741 bud fra 195 968 budrunder.

Vi skiller mellom forhandlinger (kun én budgiver), ikke-kompetitive auksjoner (minst to budgivere, men færre enn tre budgivere som hver gir tre eller flere bud), og kompetitive auksjoner (minst tre budgivere som hver gir minst tre bud).

Vi studerer deretter hvordan både budrundedynamikk og utfall av budrunden avhenger av auksjonsform. Våre resultater viser at kompetitive auksjoner er forbundet med kortere budfrister, kortere intervaller mellom budene, lavere åpningsbud, mindre budøkninger, kortere liggetid, og en større differanse mellom salgspris og prisantydning. I tillegg finner vi at individuelle budgivere øker sitt budbeløp mer relativt til sitt første bud i auksjoner med mye konkurranse. Disse funnene er etablert ved regresjonsanalyse, hvor vi kontrollerer for prisantydning, salgstidspunkt (år-måned faste effekter), hvilken megler som ble benyttet (meglerfaste effekter), og kjennetegn ved boligen som ikke forandres over tid (beliggenhet, størrelse, solforhold, etc. – såkalte boligfaste effekter). Det siste er mulig, siden vi følger repeterte salg.

Helt til sist følger vi budgivere på tvers av budrunder. Vi beregner det høyeste budet hver av disse budgiverne gir i hver av budrundene de deltar i. Deretter undersøker vi om budgiverne øker sine bud når de opplever å tape budrunder. I snitt finner vi at en budgiver som har tapt en budrunde øker sitt maksimale bud med NOK 30 000. En budgiver som har tapt 4 eller flere budrunder øker i snitt sitt maksimale bud med mer enn NOK 140 000. Det er altså tegn til at budgiverne «tøyer strikken» når de taper gjentatte budrunder.

Dette resultatet står seg når vi hensyntar at budrundene finner sted på ulike tidspunkt (markedsutvikling), at budgiverne byr på objekter med ulik prisantydning eller ulik størrelse, samt at vi hensyntar ulik konkurranse i de ulike budrundene – målt som forskjellen i antall budgivere.

Norwegian Housing Market Watch 2022

I årets Norwegian Housing Market Watch tar Anders Lund i Eiendomsverdi oss først gjennom hva som skjedde i 2021. Han presenterer nøkkeltall – ikke minst den populære indeksen han selv skapte: Sykepleierindeksen. Mari Mamre, som er doktorgradsstudent ved NMBU, stiller spørsmålet om storbyen har blitt mindre attraktiv i løpet av pandemien. Hun svarer ved å se på fire trender, og begrunner svaret med en rekke spennende innsikter. Oddmund Berg er makroanalytiker i DNB Markets og vektlegger i sin artikkel at boliger er verdt så mye som vi er villige til å betale for dem. Han går gjennom ulike innfallsvinkler for å forstå forbrukernes preferanse for bolig.

Les hele rapporten her.

Paper accepted at Journal of Money, Credit and Banking

The paper “Changing supply elasticities and regional housing booms”, by André Kallåk Anundsen (Housing Lab), Bruno Albuquerque (IMF), and Knut Are Aastveit (Norges Bank) has been accepted for publication in Journal of Money, Credit, and Banking. A working paper version of the paper can be read here: Bank of England Staff Working Paper No. 844

The paper has also received some media coverage by  The Economist (30 April 2020) The Economist (30 January 2020) The Economist (16 January 2020) , and Marginal Revolution (15 August 2019).  Blog posts on the paper can be on VoxEU (25 February 2020)  and Bank Underground (25 February 2020).

Erling Røed Larsen mottok OsloMet sin formidlingspris i 2021

Housing Lab er stolte av å kunngjøre at forskningssjef ved Housing Lab, Erling Røed Larsen, den 29. november, 2021, ble tildelt formidlingsprisen ved OsloMet. Det heter at «Formidlingsprisen deles ut til medarbeidere og fagmiljøer som aktivt formidler fagkunnskap på en framragende måte til samfunns- og arbeidsliv. Det legges vekt på brukerrettet og allmennrettet formidling av høy kvalitet i ulike formidlingskanaler.» Om Røed Larsen, sa juryen blant annet «Kandidaten er en landets fremste formidlere av samfunnsøkonomi. Kandidaten har skrevet en rekke bøker og er ofte å lese som kronikkforfatter. Kandidatens formidlingsaktivitet er meget høy med flere titalls opptredener i media og på konferanser i året».

Mer om formidlingsprisen her: https://ansatt.oslomet.no/fou-formidlings-og-innovasjonsprisen?p_l_back_url=%2Fsok%3Fq%3Dformidlingsprisen

Med prisen følger NOK 60.000,-, som skal brukes til å styrke fagmiljøets profilering og formidlingsvirksomhet.

Juryens begrunnelse er gjengitt i sin helhet under:

«Kandidaten er en landets fremste formidlere av samfunnsøkonomi. Kandidaten har skrevet en rekke bøker og er ofte å lese som kronikkforfatter. Kandidatens formidlingsaktivitet er meget høy med flere titalls opptredener i media og på konferanser i året. Formidlingen foregår i ‘tunge’ og seriøse fora, og med stor variasjon: kronikker, foredrag, intervjuer, pod-cast og deltakelse i paneler og debatter. Kandidaten formidler kunnskapen på en måte som er engasjerende, lærerik og tilgjengelig for tilhørerne.  

Formidlingen retter seg både mot allmennheten, og mot mer spissede faglige miljøer. Kandidatens formidling særpreges av å stå på to bein: Det ene ut fra kandidatens særlige kompetanse på boligmarkedet, det andre ved formidling av faget samfunnsøkonomi. Kandidatens er en meget etterspurt formidler/foredragsholder, og en viktig inspirator ovenfor sine kolleger i å få kunnskap ut til offentlighet og brukergrupper. 

Kandidaten leder et nylig opprettet senter som samler fagmiljøene innen boligforskning. Formidlingsaktivitet har vært sentral i arbeidet med å synliggjøre fagmiljøet, og løfte frem viktigheten av fagfeltet. Kandidatens bidrag har gitt bedre forståelse av forskningen for både myndigheter, næringslivet og forbrukerne»

Paper accepted at AEJ: Macroeconomics

The paper “Asymmetric effects of monetary policy in regional housing markets”, by André Kallåk Anundsen (Housing Lab) and Knut Are Aastveit (Norges Bank) has been accepted for publication in American Economic Journal: Macroeconomics. The paper can be read here.

New Working Paper: “Is the housing market an inequality generator?”

Erling Røed Larsen has, together with Terje Eggum (Eiendomsverdi), written the paper “Is the housing market an inequality generator?”. The paper can be downloaded here.

Er boligmarkedet en ulikhetsgenerator?

Vi stiller spørsmålet om boligmarkedet er en ulikhetsgenerator. For å besvare spørsmålet, søker vi å isolere boligmarkedet fra alle andre faktorer og kilder til ulikhet, for eksempel inntekt, aksjegevinster, arv og jobb. Derfor ser vi kun på verdistigninger av boliger folk eier, nærmere bestemt eiernes kapitalgevinster, og vi definerer kapitalgevinst som forskjellen mellom salgspris og kjøpspris. Vi utnytter data på boligeierskap og boligtransaksjoner slik at vi har oversikt over hvem som eier hva hvor lenge og når. For å kunne etablere et panel av boligeiere, og anslag på hvilken verdistigning boligene deres har gjennomgått, trenger vi imidlertid et estimat på verdien av boligen når den ikke selges. Til dette formålet bruker vi Eiendomsverdis automatiske verdsettingsmetode (AVM). For å begrense omfanget av antall eiere vi følger, noe må vi gjøre for å redusere dataomfanget til en størrelse som er håndterbar, følger vi kun eiere som er født i 1965, 1970, 1975, 1980, 1985 og 1990.

Vi følger disse eierne fra 1. januar 2007 til 1. januar 2019. Det omfatter 77 554 eiere som vi anslår kapitalgevinstene til i hvert kvartal i denne 12 årsperioden. Vi tillater at eierne eier kun en andel av en bolig, og i så tilfelle vil kapitalgevinsten begrenses til andelens størrelse. Når eierne har kjøpt og solgt, vil kapitalgevinsten være observerbar. Den kan da direkte leses av som salgspris minus kjøpspris. Legg imidlertid da merke til at kapitalgevinsten kan være negativ – noe den ofte var i finanskrisen. Siden den er direkte observerbar fra to markedspriser, reserverer vi begrepet realisert kapitalgevinst til den typen verdistigning. Hvis eieren eide før 1. januar 2007, men solgte før 1. januar 2019, eller kjøpte i perioden, men eide boligen 1. januar 2019, vil vi kun observere én markedstransaksjon. I det første tilfellet eide eieren boligen før vi startet å observere panelet. I det siste tilfellet eide eieren boligen fortsatt da vi avsluttet observasjonsperioden. Vi sier da at det vi beregner kalles en semi-realisert kapitalgevinst. Hvis eieren både eide boligen 1. januar 2007 og fortsatte eide boligen 1. januar 2019, har vi ingen observerte transaksjonstall for boligen. Vi beregner da en potensiell kapitalgevinst basert på AVM-verdiene ved periodens start og slutt.

Noen konkrete tall vil illustrere størrelsen på boligulikheten. Som en innledende øvelse ser vi på verdiene av boligene. Gini-indeksen for boligverdier var 0.26 i 2007 mens den økte til 0.29 i 2019. Dette er en økning i indeksen på 10 %, noe som er betydelig. Dernest foretar vi våre hovedstudier på selve kapitalgevinstene, og finner at 90. prosentilen av kapitalgevinster blant dem som har eid en bolig i Oslo i løpet av perioden, er på 3,35 millioner kroner. Den tilsvarende prosentilen for dem som ikke har eid en bolig i Oslo i perioden, er på 1,67 millioner kroner. Dette forteller oss to ting. For det første forteller den at den som var blant de heldigste kapitalgevinstinnehavere for Oslo-eiere, så var gevinsten stor. For det andre forteller den at Oslo-gevinsten var mye større enn den var blant andre enn Oslo-eierne. Faktisk var den første dobbelt så stor som den siste. Siden 10. prosentilen øker langt mindre, innser vi at det både er store forskjeller innad i Oslo og på tvers av kommuner innad i landet. Når vi i tillegg vet at gjennomsnittlig månedslønn i Norge i 2019 på tvers av alle sektorer (kilde: SBB) var på 45,610 kroner, ser vi at 90. prosentilen av kapitalgevinster blant Oslo-eiere er 80 ganger større enn månedslønnen. Dette er altså kapitalgevinster som tilfaller eierne uten at de arbeider for dem, og som er skattefrie hvis boligene selges etter at eierne har bodd i dem minst 12 av de siste 24 måneder før salget.

For å illustrere skjevheten i kapitalgevinstene sorterer vi først alle eiere etter deres 2007-verdi, og så deler vi dem inn i 20 grupper, sortert etter 2007-verdi. Gruppe 1 omfatter dem som har de laveste boligverdiene i 2007. Gruppe 20 omfatter dem med de høyeste verdiene. Etter 12 år har gruppe 20 en typisk kapitalgevinst på 2,86 millioner kroner. Gruppe 19 har en typisk kapitalgevinst på 1,78 millioner kroner. De fem prosentene av eiere med største verdier i 2007, har altså en kapitalgevinst som er 61 prosent større enn de neste fem prosentene. Gruppe 10 hadde en kapitalgevinst som var på 0,97 millioner, altså rett under millionen. Det betyr at gruppe 19 likevel hadde kapitalgevinster som var 84 prosent større enn gruppe 10, selv om gruppe 20 hadde kapitalgevinster som var 61 prosent større enn gruppen 19. Igjen etterlater dette et inntrykk av store forskjeller i gevinster mellom ulike eiergrupper.

Det er ingen tvil om at boligulikheten øker i perioden. Vi finner også at boligprisene Granger-forårsaker boligulikhet, noe som innebærer at boligprisene øker først, dernest ulikheten. Vi finner ikke det motsatte, altså at ulikheten kommer før prisene. Inntekt samvarierer også med boligulikhet. Dette funnet har vi imidlertid funnet ved å bruke en annen metode der vi utnytter variasjon mellom norske kommuner. I denne delstudien ser vi ikke på individer, men på kommunenivåer kvartalsvis i 12-årsperioden. Siden norske kommuner er uensartede, er det mulig å isolere en samvariasjon mellom inntektsutviklingen og boligulikhetsutviklingen, samtidig som vi kontrollerer for kommunefaste effekter. Vi kan altså både observere hvordan endringer i inntekt går sammen med endringer i boligulikhet innenfor samme kommune over flere år, og hvordan ulike inntektsnivåer mellom kommuner henger sammen med ulike boligulikhetsnivåer innenfor samme år. Det er betydelige forskjeller mellom utviklingen i én alderskohort til en annen – og det er en betydningsfull geografisk komponent i boligulikheten. Konkret finner vi at når inntekten øker med 100 000 kroner, øker forskjellen mellom den 90. og 10. prosentilen i kapitalgevinster med 160 000 kroner.

I sum finner mener vi at det er mulig å levere en evidensbasert argumentasjon som støtter en påstand om at boligmarkedet er en ulikhetsgenerator. Siden mange mennesker foretar livsvalg som gjør at det de opplever på boligmarkedet er relativt tilfeldig – for eksempel ekteskap, skilsmisser og jobbvalg – innebærer det at boligmarkedet også nokså tilfeldig tildeler gevinster. Samtidig er det noen gevinster som ikke er tilfeldig. De som eide verdifulle boliger tidlig i perioden, er også dem som får de største kapitalgevinstene, noe som jo betyr at initiale ulikheter forsterkes. Dette kan legge grunnlaget for en debatt omkring de politiske verktøyene.